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佐々木 一成

年齢：
51歳
性別：
男性
不動産キャリア
10年
血液型
O型
  • 株式会社R-one
  • 東京都品川区西五反田２丁目6－3
  • 03-1234-5678
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  • 社内
  • 五反田会社所在地
出身地東京都座右の銘-
長所-短所-
家族構成妻、娘が1人将来の夢-
外国語-尊敬する人坂本龍馬
趣味アクアリウム、園芸、読書（主にミステリィ・歴史・実用系）特技引越し
得意物件【賃貸物件】マンション,アパート,一戸建て,メゾネット,単身者向け,学生向け,女性向け,二人暮し・ルームシェア,ファミリー向け,ペット対応・相談,分譲賃貸,駅近物件,デザイナーズ,保証人不要,初期費用安め,高級マンション,事務所・店舗・倉庫・工場
【売買物件】中古マンション,中古戸建て,収益物件,リフォーム・リノベーション,タワーマンション,高齢者向け,ファミリー向け,駅近物件

まじめに、丁寧、良い加減がモットーの草食系です！

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総回答数:
8件

質問のカテゴリー:-

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Q
2013/01/24増改築禁止特約がついている土地で耐震工事をしてしまった。
こんにちは。祖母の代からの借地に住んでいます。築５０年を超えています。東日本大震災を機に知り合いの建築士に頼んで耐震工事の設計をしてもらいました。それを元に週末に自分で耐震工事を行なっています。この度借地契約（旧法、２０年ごと更新です）の更新で契約書を見たところ、増改築禁止特約がついていました。今後地主に承諾料を支払って改築の許可を得るとして、既に行なってしまった耐震工事に関してはもしもそれを理由に借地契約の解除を申し立てられても何もできないのでしょうか？
A
2013/01/31契約上増改築禁止特約がある場合、原則として地主の承諾がなければ工事できません。
これに反してすでに工事を行ってしまっていて地主より契約を解除された場合については、すでに最高裁の判例があります。判例によれば「増改築が借地人の土地の通常の利用上相当であり、土地賃貸人に著しい影響を及ぼさないため、借地人に対する信頼関係を破壊するおそれがないときは、地主は特約に基づく解除はできない。」とあります。
①利用上の相当性、②地主への影響、③信頼関係の維持、を総合的に判断して評価することになります。逆を言えばこれらのバランスを著しく欠くような状況では解除が認められてしまう場合もありますから、特約の有無に関係なくきちんと承諾を取っておいたほうがいいでしょう。
さて今回のケースで言いますと、耐震補強がそもそも増改築に該当するのかという疑問があります。しかも専門業者でなくご自身で施工されているということですので特殊な工事でもなく規模も小さいものと思われます。一般的に禁止される増改築とは「ビフォーアフター」級ですから、心配ないのではないかと思われます。外観に現れない工事はまずばれません。

質問のカテゴリー:一戸建て

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Q
2013/01/27中古住宅の購入契約を結びましたが、こういった事ってあるの？
中古住宅の購入契約を結びましたが、測量が遅れているとの理由で、残金の支払いが（引渡し日）１ヶ月も伸びました。契約時に余裕を持って２ヶ月後に引渡し日が決められたにもかかわらず、さらに１ヶ月延びるって・・・・買う立場なので不安です。このようなことはよくあることなんですか？書面ではなく電話での連絡も気になります。延期の理由等を書面で請求できますか？
A
2013/01/31そう頻繁に起こることではありません。測量の作業自体はそんなに時間のかかることではありませんが（測量会社が動くまでのほうが時間がかかるかもしれません）、境界画定は隣地と合意しなければなりませんから時間がかかる場合があります。
売買契約の内容にもよりますが、引渡しの延期は履行遅滞に当たる可能性もありますので書面による説明というか合意は当然でしょう。

質問のカテゴリー:訳あり物件

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Q
2013/01/15条件が良いのに異常に安い物件、どうなんですか？
賃貸で家を探してるのですか、駅から近くて凄くキレイなマンションを見つけたのですが
家賃が異常に安いので少し戸惑ってます。不思議に思い、違う不動産屋さんで私が借りる予定の物件を見ると
私の部屋より１つ上の階になるのですが家賃は三万ほど高かったんです。
これはやはり私が借りようとしてる部屋は何かあるのでしょうか？
A
2013/01/15いわゆる「わけあり」物件である可能性も否定はできませんが、契約期間、契約形態はどうなっていらっしゃいますでしょうか？
築の浅い物件や不動産ファンドが所有している物件の場合、稼働率を上げるためのキャンペーンとして当初にフリーレント（賃料無料）期間を設けたり、一定期間賃料を減額したりすることはあります。ただし契約期間中の解約を希望する場合違約金が発生するなどの制限（携帯の契約みたいですね）が課せられる場合がありますので注意が必要です。
こちらの方法は契約上も本来の賃料での契約になりますのでトラブルにはなりにくいところですが、契約期間が１年未満の短期で定期借家契約になっている場合は注意が必要です。
契約上も安い賃料での契約とはなりますが、期限が来た際に突然値上げされて、その金額で再契約しないなら出て行ってくれと退去を求められるケースもあるようです。グレーですが契約の構成上は有効なので注意が必要です。
賃料は地域ごとの相場というものがある程度ありますから、それより外れる条件での募集は「何かある」と思ったほうが無難です。今回のケースも頂いた条件だけでは判断できませんが、お問い合わせなさりメリット・デメリットをご納得の上で判断されることをお勧めいたします。

質問のカテゴリー:マンション

  • なるほど！160
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Q
2012/12/10「新販売」というのは大体いつまでの事なんでしょうか？
新発売と表示されている不動産物件に対するご質問です。　新築の一戸建てや新築のマンションが販売される時に表示されると思うのですが、具体的に販売を開始してから、どのくらいの期間まで『新発売』という表記を使用することができるのでしょうか。
私の感覚で、申し訳ないのですが発売開始から結構な時間が経っても表示されているのを目にしたことがあります。
教えて頂けると助かります！よろしくお願いします
A
2012/12/15不動産の公正競争規約の18条では、「新たに造成された宅地又は新築の住宅（造成工事又は建築工事完了前のものを含む。）について、一般消費者に対し、初めて購入の申込みの勧誘を行うこと（一団の宅地又は建物を数期に区分して販売する場合は、期ごとの勧誘）をいい、その申込みを受けるに際して一定の期間を設ける場合においては、その期間内における勧誘をいう。」とされています。

なにやらわかりにくい文章ですが、
1.新たな造成地、または新築物件でのみ使える
　　　　　　　　　　　　→中古や造成を伴わない土地は不可
2.販売時期ごとその募集広告開始時点から使える
　　　　　　　　　　　　→一旦広告をおろしたら次は使えない（期中）
3.申し込み期限がある場合はその期限まで
　　　　　　　　　　　　→ない場合は広告をおろすまでは使える
4.何年、何ヶ月等具体的な期間が決まっているわけではない
ということがわかります。実務上土地については造成地でなくても一団の土地を分筆して分譲するような場合でも使われいますが。

新築物件（マンションは特に）数期に分けて募集することが多く、2.のように販売期が変わるごとにこの用語を使えるようになるので、いつまでも目にするのではないかと思われます。

質問のカテゴリー:その他

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Q
2012/07/20SOHOについて教えて頂けますか？
最近ノマドやらフリーランスという言葉を良く聞きます。
私もフリーで働こうとしている身なのですが、事務所が欲しいと考えております。
そこで物件を調べていると、ＳＯＨＯという言葉を良く目にします。
実際に物件の詳細情報を見てみると住居用とあまり変わらないように感じるのですが、ビジネスをするにあたって利便性のある設備などがあったりするのでしょうか。
またＳＯＨＯ向けの物件を探すにあたって、注意しなければならない部分などありましたら、教えてください！
A
2012/07/24SOHOとはSmall Office Home Office　の略語です。ワンルームマンションや自宅の一部を事務所として使用することでコストを抑えて起業しようという動きです（nomadの一歩手前の概念とも言いえます）。あくまで利用法の一種ですので、ハードしての設備が充実しているわけではありません。逆に仕事には不要な水回りの設備などが付いてきてしまいますので、その分有効スペースが圧迫されてしまいます。また、マンションであれば管理規約により業種・業態に制限が付く場合があります。
それでもそうして使い方をする人が多いのはやはりコストパフォーマンスによるところが大きいでしょう。まず事務所物件で20㎡台の小規模物件を見つけるのが困難です。また見つかったとしても保証金などの初期費用が居住用物件よりも高くなり（居住用ならいわゆるゼロゼロ物件もありますが事業系の物件では最低保証金６ヶ月分くらいの覚悟が必要です）、また審査もうるさくなる傾向にあります。そうした煩雑さ、見つけやすさ、コストの面からこうしたSOHO利用はこの10年ほどでかなり普及しました。

質問のカテゴリー:トラブル

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Q
2012/05/18現在大手の銀行系不動産会社の仲介で物件を売却中なのですが。
現在大手の銀行系不動産会社の仲介で物件を売却中です。

売却契約は無事進み、引渡し目前です。
この物件は、私ともう一人共同登記しております。
もう一人は仕事が忙しいので契約にも引渡しにも立ち会えません。

そこで、以前から司法書士の方に家まで来ていただき、面談をする事で立会いを回避する予定でした。

しかし、不動産業者が契約数日前の平日に司法書士を行かせるというメールをよこしました。

あらかじめ平日不可で土日のみと約束していたのに、明らかに無視してしかも、明け渡し数日前しか候補を知らせてきません。

当初は、2週間ほど前の期間で面接するという話だったのですが、今の今まで何の連絡もしてきておらず、忘れていたようです。

このままではきちんと引渡しが出来ると思えませんが、この場合、
1.この不動産業者の仲介を辞め、直接取引する。
２．不動産業者は同じだが、司法書士を変える。変えて発生する費用は不動産業者が負担する。
３．相方に引渡し日に休んでもらい、休んだ分の休業補償を不動産会社からもらう。

のどれかで手を打てないか考えております。
不動産業者の怠慢で不快な思いをしたのは今まで何度もありますが、正直、相方も直前で休みを取る事ができないので困っております。

平日に家に来られても、夜9時以降にしか帰れませんし、その時間で司法書士にきてもらっても困りますし、来ないだろうと思います。

どうしたらよいでしょうか。
もう、どの業者も信用できません。
うあﾞぁあ ･ﾟ･(´Д⊂ヽ･ﾟ･ あﾞぁあぁﾞああぁぁうあﾞぁあﾞぁぁ
A
2012/05/21ご成約おめでとうございます。最後の最後で災難ですね。
ご回答せていただきます。
まず平日に都合がつかない旨仲介業者の担当にご連絡の上、代案を出させるのが先かと思われます。その上で選択可能な手段をとられればよろしいかと思われます。基本的にはクライアントの都合に合わせて調整はしてくれるでしょうから、まずご相談を。
1.につきましてはすでに成約済ですし、仲介業者を外しても解決にはなりません。
2.についても解決案としては疑問です。司法書士のスケジュールよりパートナーの方のスケジュールのほうが問題なのでは？
3.そうならないような解決法は他にもありそうです。職場の近くで昼休中に等。
コストの部分にフォーカスされていらっしゃるようにお見受けしますが、引渡自体は（業者のミスがあったとはいえ）売主としての義務ですので、怠ることで今度は買主側に損害を与えることになりかねません。まずは落ち着いて誠実に売主としての義務を履行すべく努力なさってください。引渡日自体も含めたスケジュール調整は不可能ではありませんから。

質問のカテゴリー:-

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Q
2012/03/21以下の場合、どの様に家賃を請求すべきですか？
私と弟が共同名義になっている土地建物で父（会社代表）と弟（同会社役員）が会社を経営しています。
家賃請求は出来ますか　　すんなりと支払に応じるとは思えないのですが
どのような方法で請求するのが賢明でしょうか
宜しくお願いします。
A
2012/04/13はじめまして。ご回答させていただきます。
家賃という形でいきなり請求するのは難しいでしょう。なぜなら共有者である「弟」は、物件の全部に付き持分に応じた使用することができるからです。また家賃というものは賃貸借契約があり、額について合意があることが支払いの前提になるものです。
一方で「弟」さんは全部を使用できる反面、「持分に応じた使用」という制限があります。逆を言えば現状ではpaisonさんはご自身の持分相当の使用権を弟さんに侵害されていると捉えることができます。こういった状況では裁判上は家賃に相当する金銭を不当利得または損害賠償として認めるという判例（最高裁平成１２年４月７日）が出ています。

今回の件で難しいのは相手が親族であると言う点です。直接のご請求は理性を超えた感情的な問題に発展する可能性もありますし、持分の比率によっては逆に不利に働く可能性もありますので、専門家（弁護士）に相談の上で請求されたほうがよろしいでしょう。

質問のカテゴリー:トラブル

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Q
2012/04/12入居して2週間で引っ越したいのですが、どうなんでしょう？
2週間前に引越ししたばかりなのですが、どうもしっくり来ないというか、もともと妥協して借りたお部屋なので、新しいところに引越ししたいと思っています。
こういう短期間での引越しの場合に受けられるサービスってなにかないのでしょうか？
A
2012/04/13一部の保証会社は介護･転勤などのやむをえない事情による早期解約を行った場合に一時金を払い戻す制度を設けている場合がございますが、今回のような状況では難しいでしょう。逆に短期解約にペナルティが設けられている場合もございますし、成約後の解約ですから事前予告が必要になることが多く、申し入れから１ヶ月から３ヶ月程度は賃料が発生する可能性があります。
お部屋選びは慎重に、良く相談に乗ってもらえるエージェントと吟味の上で決められることをお勧めいたします。

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