契約上増改築禁止特約がある場合、原則として地主の承諾がなければ工事できません。
これに反してすでに工事を行ってしまっていて地主より契約を解除された場合については、すでに最高裁の判例があります。判例によれば「増改築が借地人の土地の通常の利用上相当であり、土地賃貸人に著しい影響を及ぼさないため、借地人に対する信頼関係を破壊するおそれがないときは、地主は特約に基づく解除はできない。」とあります。
①利用上の相当性、②地主への影響、③信頼関係の維持、を総合的に判断して評価することになります。逆を言えばこれらのバランスを著しく欠くような状況では解除が認められてしまう場合もありますから、特約の有無に関係なくきちんと承諾を取っておいたほうがいいでしょう。
さて今回のケースで言いますと、耐震補強がそもそも増改築に該当するのかという疑問があります。しかも専門業者でなくご自身で施工されているということですので特殊な工事でもなく規模も小さいものと思われます。一般的に禁止される増改築とは「ビフォーアフター」級ですから、心配ないのではないかと思われます。外観に現れない工事はまずばれません。

回答日：2013/01/31

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